2009年01月26日

不動産投資に成功するには実は利回りは一番重要ではありません

不動産投資に成功するには実は利回りは一番重要ではありません


高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法
不動産投資はあくまで投資です。
投資なのに儲からなくていいということはないですよね?
不動産投資に成功するには実は利回りは一番重要ではありません。

私はそれを見出してから、キャッシュフロー率に徹底的に執着し
現在7棟71世帯を所有し、年収は5,000万を越しています。

「年収5,000万?そんな夢みたいな話あるの?」

いえいえ、年収5,000万円と言っても。6割はローンの返済で無くなります。

「なんだ、じゃあそれほど大したことはないのか。」
でも皆さんよく考えてください。
その差額2,000万円を稼ぐのに、私は日常的に何をしているか?
そうです、タイトルにもあったように私はサラリーマンなのです。
実はサラリーマンといっても都内のコンサルティング会社で契約社員をしています。
月収は20万。あとは出来高制。昨年のサラリーマン収入は300万を割りました。
朝10時に出社、5時には会社を出ます。楽な毎日です。
しかしそれでも日常的には拘束され、会社に行かなくては給料はもらえません。
かたや、不動産投資のほうはいかかでしょうか。

私が会社に行っている間に年間2,000万円の利益を出してくれています。
これが「不労所得」といわれるものです。
自分がそこにいなくてもお金を生み出す。




こんなニュースが毎日流れています。
ここ3、4年で購入した物件は下がる一方でしょう。

いやこれから15年は下がり続けるでしょう。
なぜならもう不動産不良債権が無くなり、利回りの高い、
いわゆるおいしい物件は企業や一部の機関投資家にすでに買われており
一般不動産投資家は、「何度か転がされた」物件しか買えない状況になったからです。

しかし私には自信があります。
成功する不動産投資するポイントを知っているんです。

TVで放映されたあるユダヤ人富豪がインタビューでこのようなことを言っています。

インタビューアー:
「不動産投資はどんな物件に、どんなタイミングで行うかによりますか?」

ユダヤ人富豪:
「いいえ、投資すべき物件は始めから決まっています。」

不動産投資に成功する秘訣はまさにここにあるのです。
あたりまえですが、どんな物件に投資したかで結果が決まってしまうのです。
私はその見極め方に気がつきました。
不動産投資に成功するには、どんな物件に投資すればいいか、
そこがわかったのです。

それを知っているだけで他の人とは全く違う「不動産投資」が出来るのです。

そしてそれを構成するいくつかのポイントを整理してからは
年収5,000万を越しました。
以下は私の所有物件です。


東京都品川区 14世帯 築13年 年収1,000万
東京都目黒区 10世帯 築14年 年収800万
東京都世田谷区 12世帯 築10年 年収850万
東京都杉並区 12世帯 築15年 年収1,200万
千葉県市川市 14世帯 築12年 年収700万
千葉県船橋市 8世帯 築8年 年収450万
千葉県船橋市 1世帯 築10年 年収100万


そうです。
私が投資しているのは一部を除いてほとんどが

「中古賃貸マンション」

なのです。
それもあるカテゴリーに限られる物件がほとんどです。
ここで「投資用分譲マンション」はどうなのか。
という声が聞こえてきそうなので返答してしまいます。

私は投資はしません。
でも買います。

私も1戸持っています。
しかしこれは将来、子供に譲つもりで購入したもので収支はマイナスです。
正確に言うなら
購入して8年の収支はマイナスです。

つまり購入して3年は利益が出ていましたが、
4年目から赤字転落です。

具体的には

● 近年のマンション建設ラッシュで分譲マンションを賃貸に出す「一戸マンション投資家」が増えて供給過剰。
● 賃貸マンションの設備、デザインがかなり良くなり、分譲マンションとあまり差がない。
● 管理費、修繕積立金の負担があり、維持費がかなりかかる。

などです。
これについての詳細コメントは控えさせていただきます。
でも最近、相次いで破綻しているのは、

「投資用マンション」を販売、運用している会社が多いですよね。


脱線しましたが、私は高校卒です。
特に人に自慢できることは一つとしてなく、いわゆる
「中途半端な人間」でした。

部活動すら一年も続かない根性のかけらもないような人間でした。

親は極普通のサラリーマンで、生まれながらにして財産もなく
毎月住宅ローンの返済をして、子供を大学に行かせ
平凡でも幸せな家庭を築くことを望む両親でした。
普通の高卒サラリーマンで、頭金などありません。
でもとにかくやってみようって思ったのですが
一件も買うこともできませんでした。

少ない収入。
サラリーマン生活から抜け出そうと、漠然と「大家さん」という立場に憧れました。
大家さんという商売は楽そうだ。
いつも家にいて、駐車場にはいい車が置いてあって。
いきなり地主さんのように数棟を所有する資産家になれなくても、
少しでも利益になればいい。
そんな想いでやっと古い分譲マンションを購入しました。
きれいにリフォームすればいつでも売却できる。
そんな短絡的な 考えしかありませんでした。
そしてそれが大失敗のもとでした。
購入した物件は利益がでるどころか大赤字。
入居者が決まらない期間が続いたり、リフォーム代がかさみ、
少ない給料から毎月持ち出し。
どんどん生活していくのがキツくなりました。

「やっぱり不動産投資なんて俺みたいな身分の人間がすることじゃないのか。」

親からは
「お金を借りてやるとしても絶対に連帯保証人にはならない。」
と突き放すような言葉。でも当然かもしれません。
しかし

「なんとかして不動産投資で成功したい。
安定した不動産収入があれば老後安心できる。
子供たちにも財産として残せる。
サラリーマンを辞めて自由になれる。」

そして再度、不動産投資の本を読み漁り、不動産投資に関わっている人たち、
不動産会社社長、個人不動産投資家をはじめ、
銀行の融資担当、賃貸管理会社のトラブル担当と会い 不動産投資に執着し続けました。

ちょっとキチガイじみてました。

しかし経験を重ねていくにつれ、バラバラだったノウハウが結びつきだしたのです。

不動産投資で成功するためにはなにが一番大切かが見えてきたのです。

中古の、しかも賃貸マンションの、ある限った物件に投資すること

だと気づいたのです。

そのことに気づいてから
そして、私のクライアント23名は全て、一人残らず不動産投資に成功し、
月収 800万を超える人もでてきているほどなのです。
高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法




ここで私の所有する6物件(一つは分譲マンション1戸)の共通点がわかりますか?
一見すると、築年数や世帯数が似かよっているように見えますが


物件には実は違う大きな共通点があるのです。

それはこの不動産投資を成功に導く大きなテーマの
「キャッシュフロー率」に関わることなのです。
聞いてしまえば「なんだそんなことか。」言われるかもしれません。

そのことの加え、私のノウハウを伝えて、少しアドバイスをするだけで、
全くの素人がプロの不動産屋に負けずにやりとりしたり、
今までずっと赤字だった不動産収支を即時に黒字転換したりしはじめています。

今回はそのノウハウをまとめてみました。

私も不動産業界の一員。あまり商売仲間を追い詰めることはしたくないのですが
これから不動産投資を始めようとしている人
サラリーマン不動産投資家として頑張っている人を
意味のない「壁」を作り、行く手を阻んでいるのも事実です。
それは全くおかしなことです。
私にも経験があります。
銀行の担当に軽く見られたり
不動産屋の社長に馬鹿にされたり。

私が不動産を知らずに投資しようとしていたあの時に苦痛。
何か間違った方向へ行っているのではないかというあの不安。

そんなことは経験しないでいいことです。

「苦労は買ってでもしろ。」

という格言がありますが、
全く知らないことを始める大変さ
周囲にアドバイスをくれる人がいない不安。

これをクリアするのに遠回りする必要はないのです。

私は22年間この業界にいます。
現場でのノウハウ、つまり

業界のウラ

をずいぶん学ばせてもらいました。

そしてそのノウハウを、この

「高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法」

にまとめさせていただきました。
高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法



では

どうやって成功する中古賃貸マンションを見つけだすのか?

私がコンサルティングを始めた時、



なぜ投資用分譲マンションに投資してしまうのか?
なぜ新築にこだわり過ぎてしまうのか?
なぜ利回りが良くても絶対買ってはいけない物件があることに気づかないのか?


という方々がほとんどでした。
しかしこの「高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法」
にあるように利益を堅実に確保できる物件は

不動産売買会社の営業マンが薦める物件ではないのです。

そう、その物件、あなたに利益をもたらす「宝の箱」を
見つけ出す方法がキチンとあるのです。


不動産投資に限らず

成功者はほとんどの人が気付かないところに気付いているのです。

なぜそうするのか、
その理由を知っていれば自分自身で判断できるし、運用にも良い結果が出ます。

不動産屋に行って
「なにかいい物件ないですか?」と言って
いい物件を出してくれるところはないでしょう。
インターネットで投資物件を探しても
「目玉物件」には絶対に当たらないでしょう。

そうです、
その情報収集方法は間違っているのです。
そしてその情報のどのポイントを見るかは
収入がほぼ家賃だけなわけですから、家賃の奥深さを理解し
今の家賃からその先を分析するノウハウも必要です。
また現金で数億持っている人は稀ですから
銀行から融資を受けなくてはなりません。

どの銀行にどういう形の物件を持ち込んだら融資してくれるのか。
購入したら、専門家の不動産業者とどうやって付き合い
利益を生み出していくか。
そして究極的には、
どの段階で売却するか。
いやどのくらい利益でたら売却するか
どのくらい損が出たら危険ゾーンか。
こういったことを投資する前にあらかじめ知っておくことが重要なのです。
そうでないと、損失を挽回できない、処分もできないという負のらせんにはまり、
どんどん成功から遠ざかってしまうのです。

実は不動産投資には大した知識は必要ありません。

そうです。

あなたは「一棟物中古賃貸マンション」に関する知識を重点に学び
ポイントを抑えていればいいのです。


いや知識だけでは一時的に成功することは出来ても、
継続的な成功を収めることは出来ません。
不動産投資というのは「表と裏がある業界」へ関わるということなので

知識より経験をまとめた「経験集」が必要なのです。
私のクライアントは私がその経験を伝え、
最重要項目を間違わないよう指導していているから成功しているのです。

このポイントは世の中の不動産投資本やセミナーでもほとんど触れていません。
それを今回は皆様に100ページを越えた内容でお伝えします。
目先の物件ばかり見ていては
利回りばかり見ていてはいけません。

「どこに行こうとしているのか?」

を見失います。
目先のことも大事です。
でもそれは現在の物件の一面にすぎません。
不動産投資全体を知ってこそ、物件自体の意味がわかるのです。
私のクラアントたちは


98%の人たちが錯覚する最重要項目を間違わず
成功する不動産投資の全体図を知り
「なぜ」その物件を選ぶかがわかる

それを理解すれば、購入後の物件運用、売却にもそのまま役立てることができる。

上記を含め、不動産投資に継続して成功するために私が実践し、
クライアントに伝えてきたノウハウとルールをまとめたのが
「高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法」なのです。
多くのクライアントを成功に導き、
プロの不動産屋をやり込めることが出来るくらいの不動産投資思考法&運用法を
まとめた一冊なのです。

22年の業界経験と合わせて、一般の人にもわかりやすくという想いを込めて製作しました。
「高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法」は不動産投資をことがメインになっていますが、
「商売そのもの」の本質も明らかにしています。

私がコンサルティングしているクライアントから

「自営の中古車販売もうまくいきだしました!」

という声までいただきました。

これはキャッシュフローにこだわることが理解できたからです。
どういう観点から物を仕入れて、維持し、売却するかがわかったからです。
もしあなたが何か空間を提供するようなビジネスをしているとしたら、
その稼働率を上げることが出来るでしょう。

私はその発想を得てからは収入に困ることはなくなりました。

あなたも私のようにサラリーマンを続けながら年収5,000万を越すかもしれません。
見た目中途半端なサラリーマンのような私ですが、
毎日5時には会社を出て、出世などのストレスから解放されたのは、
この不動産投資法を知ったおかげです。

確実な不動産投資成功法がわかれば
サラリーマン収入以外の安定した収入がもう一つ増えます。

収入が複数になれば人生の選択肢が増えます。
そして生活にもゆとりが増し、将来への不安も消えていくのです。
不動産はあなたが病気になっても、年老いて働けなくなっても稼いでくれますから、
最高の安定収入です。




この「高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法」を読み終えるころにあなたは、
プロの不動産屋と対等にやりとりが出来るくらいになっています。



それではその秘訣をちょっと公開します。
私が購入する意思の無い時にも行っていることです。

それは

「数限りなく物件を見ること」

です。

インターネット情報や雑誌などからランダムに抽出した物件情報に淡々と目を通し
その一つに掛ける時間をどんどん減らしていくのです。
すると実際に物件を見なくても物件を見る目が鍛えられていくのです。

「なんだ、そんなことか。」

と思いますよね?
でもどんなことでも成功するには地味な努力が必要なことは、成功する人は知っています。
この私が製作した「高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法」は
真剣に不動産投資で成功したいという人には最高のものです。

しかし真剣に不動産投資に成功したいと思ってなければ
これを充分には生かせないでしょう。
中途半端に参考程度にこれを買うと後悔します。
しかしもしあなたが本気で不動産投資で成功したいなら、
私は間違いなくあなたの味方になれます。
そう、私のクライアントたちが実証済みです。
実際に不動産投資に全くの素人だった人、失敗していた人たちが
成功を勝ち取っているからです。





それではこの「高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法」の内容を
簡単に紹介します。
あなたは投資家になりたいのか?大家さんになりたいのか?
大家さんに憧れていても仕方ない。
投資なんだから利益を出すための購入は当然のことのはず。
しかしそれを間違えて、こんなことしていては...。

あなたが投資しているのは「賃貸住宅」だ!
不動産投資の種類はいくつかあるが、日本人個人投資家がしている100%近くが
「賃貸物件」しかも「住宅用」に投資しているのにも拘らず...。
今のレントロール(家賃表)からすぐ将来の家賃を見抜く!
レントロールは生き物です。
断片的な家賃を見てはいけないのは当たり前ですが、その物件の正体はこうやって見ていくとすぐにわかります...。
キャッシュフローは簡単に算出できる!さあ、儲けはいくら?
儲けなくては投資ではない。
でもその基準はどこからどうやって計算すればいいのか?
そしてその計算に欠かせない、最重要項目とは...。
橋本式!キャッシュフロー算定表
さあ実際のキャッシュフローを表にしてみよう!
これでわかりやすくなった、わかりづらい不動産物件の、購入するかしないかのポイント...。
投資物件は、あなたが購入した時が一番高い!
どんな物件が長期的に安定してお金残してくれるのか、逆にどんな物件購入したとたんに利益を減らすのか、それがわからないで購入?...。
実践的!橋本式物件価格予測法
将来的に買った物件がどういった値動きをしていくのか、本当に売却したいと思った時に慌てないために、購入時にある程度知っておけたら...。
高利回り!でもそれは絶対買わない...。
世の中には北から南までありとあらゆる地域で利回りが設定されているけど、危険な高利回り物件があれば、あらかじめ回避できるのでは...。
「幸せへの出口戦略」はこちら。
買ったらいつかは売るのが投資でしょう。
ならば売りたい時に売れればそれが全てでしょうか?
じゃあ嫌われたって、お金のことだけ考える?...。
大金を貸すにはキチンとした基準がある。
銀行のシステムしらない、彼らの日常業務しらない、彼らがあなたの何を見てお金貸すかもわからない。
それならこれをどう判断しますか?...。
サラリーマンには定年。建物には耐用年数。
物件が良ければ融資してくれる?良いって何?家賃収入が多いこと?新しいこと?
どこまでが新しくて、どこから古いの?木造?鉄骨?...。
入居者募集、滞納保証、サブリース。違うのはシステムだけじゃなくて、あなたの立場!
買ったらどこかに管理頼むでしょう。
駅前の不動産屋?賃貸専門会社でしょ。いやいや、会社の規模だってあるんです。
そして依頼する管理システムは?...。
賃貸管理会社にオンブに抱っこ?!いやいや、私も働く!
管理会社に任せたからもう安心。あとはたまに報告を受けるだけ。
だって不労所得なんだから!「あー、Aさんみたいなのん気な大家さんが一番楽だ...。」
優良物件情報はこうやって仕入れる!
情報は足を使って、エネルギーを使って稼ぐ。それが鉄則。
しかし間違ってエネルギーを使うと逆効果。でも本人はそうとも知らず...。
7つの書類、この11の条項を見逃して大きな損害とトラブル発生。
見たこともない書類が山ほど。それも短期間に次々と。
でも私は担当者を信用しているから大丈夫。ざっと目を通して理解できる知識は?...。
買う前から節税知らなきゃ、損!損!→ 節税会社設立。
ほとんどの個人不動産投資家が2年近く経ってから節税対策。
なんで始めから誰も教えてくれないの?だってあなたが聞いてないからです...。
凝縮!橋本式物件購入ガイド 
1ページで完結しています。これだけでも充分な戦略です。

ということが書かれています。

さてこのガイドいくらだと思いますか?

社会に出でから22年間、建設、金融、不動産業界を経験し、
更には自分自身でも物件を購入して、失敗し、それでもキチガイ扱いされながら、
やっと生み出したノウハウです。

この一冊で不動産投資に対する考え方が身に付くように出来ています。

よくここで、本当は59,800円のところを皆さんだけの破格の値段で提供します
なんてフレーズを付けて、39,800円 → 更に値引き!
なんてやっているサイトをよく見かけますが、そんなことはしません。

ずばり19,800円です。これ以上の値引きは出来ません。

実はこの「高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法」はそんなに沢山売るつもりはないのです。
なぜなら私はサラリーマンであり、あとの特典を見ていただければわかりますが、
物理的、肉体的に限界がある設定をしています。
そして現在はお金に困っているわけではないので数を多く売る気は全くありません。
いつ販売を中止することになるかもしれません。

でもそれほど心配はしていません。本気の人それほど多くないと思いますから。
文中にあるようにこの「高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法」を理解していただければ不動産投資で利益を上げることは簡単です。

もう既に私のコンサルティングを通して成功を掴んでいる人がいるのですから
実証済みです。
実証済みだから自信を持って言えるのです。

しかしよくあるフレーズで申し訳ありませんが、私にも成功に導けない人がいます。

はい、そうです。本気でない人です。

本気でない人の中には、買ってダメなら返品すればいいやと考える人もいるでしょう。
そういった人はこの「高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法」でも成功に導けません。
この段階で迷っているようでしたら、購入を控えていただいたほうがよいかもしれません。
申し訳ありませんが、返品は出来ません。

真剣にこの不動産投資ガイドに賭けてみようと思う方だけに真剣に答えようと思っています。
ですから返品は出来ません。ご理解ください。

しかし、あなたが実際に不動産投資していなくても、これからする予定がなくても、
あなたが、不動産投資で成功して欲しいと心から願う人がいて、
その人はこのホームページを見る機会がないというケースもあると思います。
そういう方のためにそのまま手渡しできる冊子版を用意いたしました。

そして特典のビックリするような内容だとクライアントから言われています。







今回の販売については、メール相談を購入より60日間させていただきたいと思います。
そして私のクライアントになるわけですから、真剣に対応させていただきます。
しかし安易な内容で問い合せしてきたり、全く自分自身で考えようとせず回答のみを要求するなどの場合はこちらからお断りさせていただきます。
本気の方にはこの特典だけでも上記価格以上の価値があると思っています。
この特典が付いているうちに購入していただくことをお薦めします。
実際の返信、応対に関しましては、現在サラリーマンという状況ゆえ、即時に対応できないケースがあります。2、3日の猶予をいただくことを御了承ください。




実際にお会いしてコンサルティングさせていただきます。
その際の相談料は1時間10,000円です。
そして30分毎に5,000円を追加させていただきます。
これは真剣な方ならやはり、直接会ってご自身の現況や想いを伝えたい。
相談することがいろいろあっても、一時で完結出来るなどのメリットもあるかと思います。
しかしこれは時間的、肉体的限界から購入申込み順から30名の方とさせていただき、その対応期間は購入時から2ヶ月とさせていただきます。
30名に満たない状況が発生次第、繰り上げて対応させていただきます。
そして私の活動拠点の都合上、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、静岡県、山梨県内で、都心ターミナル駅(新宿、東京、品川、池袋など)から片道1時間圏内とさせていただきます。
その際の交通費はご負担願います。またご購入者以外のご親族、ご友人の相談も承りますが、その際はご購入者とあらかじめ連絡を取らせていただき、当事者の確認が取れ次第の対応になりますのでご了承ください。
またこのサービスを含めまして、当方からの物件の紹介は一切行っておりませんのでご安心ください。
高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法


posted by 不動産投資 at 12:43| 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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