2009年01月26日

非常識的不動産投資成功法

非常識的不動産投資成功法

高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法










間違って不動産投資している人は多い。投資して良い物件は始めから決まっている。問題は利回りではない。そしてあなたが行おうとしているのは「賃貸住宅投資」だ。






不動産投資はあくまで投資です。
投資なのに儲からなくていいということはないですよね?
不動産投資に成功するには実は利回りは一番重要ではありません。

私はそれを見出してから、キャッシュフロー率に徹底的に執着し
現在7棟71世帯を所有し、年収は5,000万を越しています。

「年収5,000万?そんな夢みたいな話あるの?」

いえいえ、年収5,000万円と言っても。6割はローンの返済で無くなります。

「なんだ、じゃあそれほど大したことはないのか。」
でも皆さんよく考えてください。
その差額2,000万円を稼ぐのに、私は日常的に何をしているか?
そうです、タイトルにもあったように私はサラリーマンなのです。
実はサラリーマンといっても都内のコンサルティング会社で契約社員をしています。
月収は20万。あとは出来高制。昨年のサラリーマン収入は300万を割りました。
朝10時に出社、5時には会社を出ます。楽な毎日です。
しかしそれでも日常的には拘束され、会社に行かなくては給料はもらえません。
かたや、不動産投資のほうはいかかでしょうか。

私が会社に行っている間に年間2,000万円の利益を出してくれています。
これが「不労所得」といわれるものです。
自分がそこにいなくてもお金を生み出す。
高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法




こんなニュースが毎日流れています。
ここ3、4年で購入した物件は下がる一方でしょう。

いやこれから15年は下がり続けるでしょう。
なぜならもう不動産不良債権が無くなり、利回りの高い、
いわゆるおいしい物件は企業や一部の機関投資家にすでに買われており
一般不動産投資家は、「何度か転がされた」物件しか買えない状況になったからです。

しかし私には自信があります。
成功する不動産投資するポイントを知っているんです。

TVで放映されたあるユダヤ人富豪がインタビューでこのようなことを言っています。

インタビューアー:
「不動産投資はどんな物件に、どんなタイミングで行うかによりますか?」

ユダヤ人富豪:
「いいえ、投資すべき物件は始めから決まっています。」

不動産投資に成功する秘訣はまさにここにあるのです。
あたりまえですが、どんな物件に投資したかで結果が決まってしまうのです。
私はその見極め方に気がつきました。
不動産投資に成功するには、どんな物件に投資すればいいか、
そこがわかったのです。

それを知っているだけで他の人とは全く違う「不動産投資」が出来るのです。

そしてそれを構成するいくつかのポイントを整理してからは
年収5,000万を越しました。
以下は私の所有物件です。


東京都品川区 14世帯 築13年 年収1,000万
東京都目黒区 10世帯 築14年 年収800万
東京都世田谷区 12世帯 築10年 年収850万
東京都杉並区 12世帯 築15年 年収1,200万
千葉県市川市 14世帯 築12年 年収700万
千葉県船橋市 8世帯 築8年 年収450万
千葉県船橋市 1世帯 築10年 年収100万


そうです。
私が投資しているのは一部を除いてほとんどが

「中古賃貸マンション」

なのです。
それもあるカテゴリーに限られる物件がほとんどです。
ここで「投資用分譲マンション」はどうなのか。
という声が聞こえてきそうなので返答してしまいます。

私は投資はしません。
でも買います。

私も1戸持っています。
しかしこれは将来、子供に譲つもりで購入したもので収支はマイナスです。
正確に言うなら
購入して8年の収支はマイナスです。

つまり購入して3年は利益が出ていましたが、
4年目から赤字転落です。

具体的には

● 近年のマンション建設ラッシュで分譲マンションを賃貸に出す「一戸マンション投資家」が増えて供給過剰。
● 賃貸マンションの設備、デザインがかなり良くなり、分譲マンションとあまり差がない。
● 管理費、修繕積立金の負担があり、維持費がかなりかかる。

などです。
これについての詳細コメントは控えさせていただきます。
でも最近、相次いで破綻しているのは、

「投資用マンション」を販売、運用している会社が多いですよね。


脱線しましたが、私は高校卒です。
特に人に自慢できることは一つとしてなく、いわゆる
「中途半端な人間」でした。

部活動すら一年も続かない根性のかけらもないような人間でした。

親は極普通のサラリーマンで、生まれながらにして財産もなく
毎月住宅ローンの返済をして、子供を大学に行かせ
平凡でも幸せな家庭を築くことを望む両親でした。
普通の高卒サラリーマンで、頭金などありません。
でもとにかくやってみようって思ったのですが
一件も買うこともできませんでした。

少ない収入。
サラリーマン生活から抜け出そうと、漠然と「大家さん」という立場に憧れました。
大家さんという商売は楽そうだ。
いつも家にいて、駐車場にはいい車が置いてあって。
いきなり地主さんのように数棟を所有する資産家になれなくても、
少しでも利益になればいい。
そんな想いでやっと古い分譲マンションを購入しました。
きれいにリフォームすればいつでも売却できる。
そんな短絡的な 考えしかありませんでした。
そしてそれが大失敗のもとでした。
購入した物件は利益がでるどころか大赤字。
入居者が決まらない期間が続いたり、リフォーム代がかさみ、
少ない給料から毎月持ち出し。
どんどん生活していくのがキツくなりました。

「やっぱり不動産投資なんて俺みたいな身分の人間がすることじゃないのか。」

親からは
「お金を借りてやるとしても絶対に連帯保証人にはならない。」
と突き放すような言葉。でも当然かもしれません。
しかし

「なんとかして不動産投資で成功したい。
安定した不動産収入があれば老後安心できる。
子供たちにも財産として残せる。
サラリーマンを辞めて自由になれる。」

そして再度、不動産投資の本を読み漁り、不動産投資に関わっている人たち、
不動産会社社長、個人不動産投資家をはじめ、
銀行の融資担当、賃貸管理会社のトラブル担当と会い 不動産投資に執着し続けました。

ちょっとキチガイじみてました。

しかし経験を重ねていくにつれ、バラバラだったノウハウが結びつきだしたのです。

不動産投資で成功するためにはなにが一番大切かが見えてきたのです。

中古の、しかも賃貸マンションの、ある限った物件に投資すること

だと気づいたのです。

そのことに気づいてから
そして、私のクライアント23名は全て、一人残らず不動産投資に成功し、
月収 800万を超える人もでてきているほどなのです。





ここで私の所有する6物件(一つは分譲マンション1戸)の共通点がわかりますか?
一見すると、築年数や世帯数が似かよっているように見えますが


物件には実は違う大きな共通点があるのです。

それはこの不動産投資を成功に導く大きなテーマの
「キャッシュフロー率」に関わることなのです。
聞いてしまえば「なんだそんなことか。」言われるかもしれません。

そのことの加え、私のノウハウを伝えて、少しアドバイスをするだけで、
全くの素人がプロの不動産屋に負けずにやりとりしたり、
今までずっと赤字だった不動産収支を即時に黒字転換したりしはじめています。

今回はそのノウハウをまとめてみました。

私も不動産業界の一員。あまり商売仲間を追い詰めることはしたくないのですが
これから不動産投資を始めようとしている人
サラリーマン不動産投資家として頑張っている人を
意味のない「壁」を作り、行く手を阻んでいるのも事実です。
それは全くおかしなことです。
私にも経験があります。
銀行の担当に軽く見られたり
不動産屋の社長に馬鹿にされたり。

私が不動産を知らずに投資しようとしていたあの時に苦痛。
何か間違った方向へ行っているのではないかというあの不安。

そんなことは経験しないでいいことです。

「苦労は買ってでもしろ。」

という格言がありますが、
全く知らないことを始める大変さ
周囲にアドバイスをくれる人がいない不安。

これをクリアするのに遠回りする必要はないのです。

私は22年間この業界にいます。
現場でのノウハウ、つまり

業界のウラ

をずいぶん学ばせてもらいました。

そしてそのノウハウを、この

「高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法」

にまとめさせていただきました。
高卒社員が年収5,000万!非常識的不動産投資成功法
posted by 不動産投資 at 12:45| 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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